BIGVILLE LEVEL80 architects

ARCHITECTURE

MASTERPLAN

DESIGN

Местоположение:
Казахстан

Год проектирования:
2021

Статус:
Завершён

Выполнено:
Анализ

Авторский коллектив:
Катерина Ковалева
Павел Нищенко

BIGVILLE Integrated territory development — это пособие по комплексному освоению территории, в котором мы описываем основные подходы к формированию и развитию участков в соответствии с актуальными потребностями горожан и запросами потенциальных покупателей Заказчика.

Этот документ основан на нашем многолетнем опыте работы в урбанистике, архитектурном проектировании и благоустройстве территорий. Он учитывает индивидуальные особенности развития городов Казахстана и лучшие международные практики в сфере формирования и преобразования городской среды.

«Комплексное освоение территорий также иногда обозначают термином «лэнд-девелопмент». Термин “лэнд-девелопмент” произошел от английского «land» — «земля» и «to develop», что означает “развивать, разрабатывать, раскрывать”

Документ включает три раздела:

1. Аналитическая часть
2. Инструкция по разработке Концепции Комплексного освоения территории
3. Примеры лучших мировых практик Комплексного освоения территорий

В каждом из них мы раскрываем приемы, рекомендации и схемы для грамотного планирования территорий, достижения функционального разнообразия, формирования человеческого масштаба, обеспечения доступности и связности, а также создания безопасной, здоровой среды.

1 Раздел: Аналитическая часть

Аналитическая часть начинается с анализа уже существующих проектов Заказчика, где мы разбираем минусы и плюсы и предоставляем рекомендации по решению недостатков. Так уже на начальном этапе проговариваются распространённые ошибки и исключается их повторение в будущем.

Оценка привлекательности территории и ее рентабельности — это следующий тема, которую мы затрагиваем в этом разделе. Здесь указаны разработанные нами критерии, по которым оцениваются сильные и слабые стороны участков. Всё это помогает сориентироваться на рынке земельных участков, определиться с выбором и использованием земельного участка.

Далее мы детально прописываем последовательность работ над комплексным освоением территории и предоставляем перечень необходимых исходных данных, которые нужны для начала работ. Наличие такой информации в разы упрощает и ускоряет путь Заказчика от выбора участка до полной реализации проекта.

После рекомендаций по выбору участка и правил проведения работ, мы переходим к инструкции “Анализ территории проектирования” — основе любого проекта. Именно грамотный поэтапный анализ закладывает базу для создания транспортных, визуальных и функциональных связей территории проектирования с близлежащими объектами. Ещё одна главная цель анализа — найти уникальные особенности, которые бы могли стать «фишкой» района.

Заканчивается первый раздел “Учетом климатических особенностей”. Здесь мы даём наглядное руководство по ориентации осей улично-дорожной сети с учетом преобладающего направления ветра и по расположению застройки относительно сторон света.

2 Раздел: Инструкция по разработке Концепции Комплексного освоения территории

Инструкция по разработке концепции включает в себя перечень основных принципов формирования территории, структуры будущей застройки, их разбор и рекомендации по разработке проекта.

Подробный разбор помогает сформировать план по развитию территории с оптимальным транспортным каркасом, продуманными визуальными осями, связной системой зеленых зон и общественных пространств. В каждую из рекомендаций мы вложили проверенные временем принципы по устойчивому и полноценному развитию городов.

В “Транспортном каркасе” мы перечисляем варианты формирования дорожной сети, которые эффективно распределяют транспортные потоки и создают каркас для наиболее эффективного использования участка. На основе транспортного каркаса формируется улично-дорожная сеть, которая отвечает не только параметрам пропускной способности, но и формирует улицу как основное общественное пространство, с которым взаимодействует каждый житель района.

В “Функциональном зонировании” мы раскрываем секреты принципа mixed-use development и рассказываем о рациональном, взаимосвязанном размещении зон различного функционального назначения.

Развитие незастроенных территорий предполагает проектирование на неосвоенных ландшафтах. В разделе “Зелёный каркас” мы даём рекомендации по формированию планировочных и объемно-пространственных решений, которые подчеркивают и развивают преимущества соседства с природными ландшафтами. Здесь же делимся списком неочевидных полезных функций зеленых насаждений и приемов по достижению экономической выгоды от них.

Разбираем принцип Water Sensitive Urban Design по управление водными системами в городском дизайне, чтобы свести к минимуму ухудшение состояния окружающей среды и улучшить эстетическую и рекреационную привлекательность.

Так первая часть Инструкции разработки Концепции Комплексного освоения территории даёт чёткую базу для последующего наполнения территории и проработки отдельных её частей.

Дальше мы:

— Проводим разбор вариантов типологии и плотности жилой застройки, подбираем варианты для распространенных ситуаций и на примерах раскрываем их сильные и слабые стороны;
— Раскрываем приемы по формированию многоуровневой развитой инфраструктуры, удобной для пользователя и рассказываем про важность системы центров районов, которые идентифицируют место проживания и облегчают ориентирование в пространстве;
— Проговариваем принципы размещения социальной инфраструктуры в ткани района, так чтобы обеспечить территориальную доступность, повысить эффективность использования земельных ресурсов за счет оптимизации их участков;

— Рассматриваем улицы, как часть общественных пространств и помогаем реализовать их таковыми. Для этого разбираем примеры улиц в зависимости от класса, рассказываем про грамотную организацию общественного транспорта, веломаршрутов и их связность. Проговариваем важность насыщения парков и площадей разнообразными функциями и объясняем условия их грамотного расположения;
— Дворы относим к приватной территории жильцов одного квартала и раскладываем благоустройство дворов на важные составляющие, которые вместе формируют комфортное и безопасное пространство;
— Предоставляем принципы размещения автостоянок, которые учитывают их типологию. Этот пункт важен поскольку способ хранения автомобилей на территориях жилой и многофункциональной застройки оказывает значительное влияние на размеры открытых городских пространств и их сомасштабность человеку, эффективность использования земельных ресурсов для размещения застройки, стоимость строительства и покупки жилья.

Последние пункты мы посвятили объяснению принципа расчета технико-экономических показателей и важности грамотного освоения территории. В ходе изучения ситуации в Казахстане, мы выявили, что объекты коммерческой инфраструктуры часто строятся в последнюю очередь, и жителям домов долгое время приходится жить среди чистого поля: без магазинов, дорог и прочих важных объектов.

Мы настаиваем на том, что коммерческая инфраструктура должна развиваться не по остаточному принципу, а одновременно со строительством жилых объектов. А для большего притяжения людей и развития территории необходимо создавать уникальные функции или объекты, которые могут помочь сформировать территории свой особенный бренд и имя. В современных городах жителям важно ассоциировать себя со своим местом, которое должно быть узнаваемым, запоминающимся и комфортным.

Для более полного и наглядного понимания вся информация сопровождается примерами из нашей и мировой практики в разделе 3 «Примеры лучших мировых практик Комплексного освоения территорий».

Подробная инструкция, которую мы разрабатываем на основании вводных от Заказчика, облегчает Заказчику выбор потенциального участка застройки и помогает сформировать задание на проектирование для последующей детальной разработки так, чтобы воплотить этот и все описанные выше принципы и в итоге создать перспективные, прибыльные, а главное качественные и комфортные пространства.